【商會(huì)法工委動(dòng)態(tài)】《以案說(shuō)法》總第36期：5 個(gè)“一房二賣(mài)”糾紛典型案例、審理情況、提示建議
發(fā)布者：深圳市山東商會(huì)宣傳部 發(fā)布時(shí)間：2025/11/4??????點(diǎn)擊率：
文章來(lái)源：北京市第三中級(jí)人民法院、審判研究
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典型案例一
“一房二賣(mài)”合同均有效且均未辦理過(guò)戶(hù)，房屋實(shí)際合法占有人的權(quán)利應(yīng)優(yōu)先保護(hù)
【案情簡(jiǎn)介】
2010年B公司與A公司簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，B公司向A公司購(gòu)買(mǎi)案涉房屋并交付部分購(gòu)房款，后雙方辦理網(wǎng)簽備案。但未辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，B公司亦未實(shí)際入住。2011年北京市朝陽(yáng)區(qū)房屋管理局受理案涉房屋“現(xiàn)房簽約注銷(xiāo)”申請(qǐng)業(yè)務(wù)，并注銷(xiāo)涉案房屋的網(wǎng)簽備案。2013年李某與A公司簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》購(gòu)買(mǎi)案涉房屋，支付全部購(gòu)房款。李某入住后催促A公司辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，但A公司告知其需等一兩年，后A公司便聯(lián)系不上。
【法院審理】
2016年，李某將A公司訴至法院，要求辦理案涉房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。法院在審理中追加B公司為第三人，經(jīng)審理認(rèn)定兩份購(gòu)房合同均合法有效，在各方均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的情況下，雖然B公司購(gòu)房合同簽訂在先，但李某已實(shí)際合法占有使用案涉房屋，故應(yīng)優(yōu)先保護(hù)李某的相關(guān)權(quán)利，因此判決支持了李某的訴訟請(qǐng)求。
【典型意義】
《第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)會(huì)議紀(jì)要）第15條對(duì)一房數(shù)賣(mài)案件權(quán)利保護(hù)順位作出了規(guī)定，即在數(shù)份合同均為有效且各買(mǎi)受人均要求履行合同時(shí)，一般應(yīng)按照已辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋、合同履行情況、買(mǎi)賣(mài)合同成立先后等順序確定履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人。本案按照該規(guī)則，在兩份買(mǎi)賣(mài)合同均有效且均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的情況下，根據(jù)房屋合法占有情況，判決支持房屋實(shí)際占有使用人為繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人，既符合立法本意，又保障了房屋使用人的相關(guān)權(quán)益，有利于維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易的穩(wěn)定性。
典型案例二
“一房二賣(mài)”案件權(quán)利保護(hù)順位應(yīng)根據(jù)公平合理原則綜合確定
【案情簡(jiǎn)介】
2016年李某與殷某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，殷某向李某購(gòu)買(mǎi)案涉房屋并支付購(gòu)房款。因涉案房屋屬于兩限房，且此時(shí)李某取得案涉房屋產(chǎn)權(quán)證未滿五年，故按相關(guān)政策當(dāng)時(shí)無(wú)法辦理網(wǎng)簽，更無(wú)法辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。2018年李某與劉某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，李某將案涉房屋賣(mài)于劉某，劉某支付購(gòu)房款。后殷某將李某訴至法院，要求李某辦理案涉房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。訴訟發(fā)生前，涉案房屋無(wú)人居住，無(wú)人實(shí)際占有；訴訟發(fā)生后，劉某實(shí)際控制涉案房屋。
【法院審理】
法院經(jīng)審理認(rèn)為，兩份房屋買(mǎi)賣(mài)合同均真實(shí)有效，在各方均未辦理過(guò)戶(hù)且訴訟前均未占有房屋的情況下，應(yīng)根據(jù)公平合理原則，綜合考慮合同成立先后、履行先后等情況，確定殷某為繼續(xù)履行案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人。
【典型意義】
在一房二賣(mài)案件審理中，數(shù)份合同均為有效且各買(mǎi)受人均要求履行合同時(shí)，若各方均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮合同成立先后、各買(mǎi)受人履行情況等，以合同約定義務(wù)的履行程度，公平合理地予以確定。本案在全面貫徹落實(shí)最高法院會(huì)議紀(jì)要精神下，綜合履行情況，確定先買(mǎi)房人為繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人，這也正是公平合理原則在“一房二賣(mài)”案件審理中的集中價(jià)值體現(xiàn)，進(jìn)一步彰顯了司法審判保護(hù)誠(chéng)實(shí)守信者權(quán)益、維護(hù)公平正義的價(jià)值理念。
典型案例三
對(duì)“一房二賣(mài)”出賣(mài)人的違約失信行為應(yīng)予嚴(yán)厲懲戒
【案情簡(jiǎn)介】
2007年張某與A公司簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，張某從A公司處購(gòu)買(mǎi)案涉房屋，支付全部購(gòu)房款并辦理網(wǎng)簽。因A公司無(wú)法為張某辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，張某拒絕收房，于2011年向法院提起訴訟，要求A公司辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)并按合同約定以購(gòu)房款260萬(wàn)元為基數(shù)按日萬(wàn)分之三的標(biāo)準(zhǔn)賠償其違約金損失。訴訟期間，A公司又與李某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定李某向A公司購(gòu)買(mǎi)案涉房屋，未約定A公司為李某辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。合同簽訂后李某分期向A公司支付了購(gòu)房款并實(shí)際占有房屋。
【法院審理】
法院在審理中依法追加李某為第三人，經(jīng)審理認(rèn)為，雖然按照合同約定以日萬(wàn)分之三為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金部分高于張某實(shí)際損失，但A公司在張某起訴后仍與李某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，明顯系以不合法、不誠(chéng)信手段排除張某的合法權(quán)利，存在明顯惡意，同時(shí)其長(zhǎng)期占用張某交納的購(gòu)房款及其產(chǎn)生的利息孳息而獲利、致使張某長(zhǎng)期不能使用案涉房屋產(chǎn)生損失，故關(guān)于違約金應(yīng)對(duì)A公司予以懲罰性賠償，因此判決A公司按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)向張某賠償違約金；李某與A公司簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同不要求所有權(quán)，不符合通常商品房買(mǎi)賣(mài)合同的普遍性特征，李某未盡合理注意義務(wù)，有排除他人合法權(quán)利的嫌疑，應(yīng)認(rèn)定李某簽訂合同占有房屋具有惡意，故其雖然占有房屋但其權(quán)利不應(yīng)優(yōu)于張某，據(jù)此判決A公司為張某辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。
【典型意義】
本案根據(jù)賣(mài)房人在訴訟期間仍“一房二賣(mài)”，其主觀上具有極大的惡意性，以此按照合同約定的違約金數(shù)額判令賣(mài)房人予以賠償，并未以實(shí)際損失為標(biāo)準(zhǔn)對(duì)違約金予以調(diào)整。該案的審理在進(jìn)一步加大對(duì)賣(mài)房人違約失信行為懲處力度的同時(shí)，也對(duì)敢于鋌而走險(xiǎn)“一房二賣(mài)”的出賣(mài)人予以嚴(yán)厲警示。
典型案例四
買(mǎi)房人購(gòu)房前應(yīng)盡到謹(jǐn)慎注意義務(wù)
【案情簡(jiǎn)介】
2006年王某與何某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，何某向王某購(gòu)買(mǎi)案涉房屋，何某支付全部購(gòu)房款并入住房屋至今，但未能辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。2015年王某與中介公司工作人員張某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定張某向王某購(gòu)買(mǎi)案涉房屋，但未約定房屋交付時(shí)限、過(guò)戶(hù)時(shí)限、違約責(zé)任等條款。后張某支付全部購(gòu)房款，僅用時(shí)4天，王某即將房屋過(guò)戶(hù)至張某名下。何某隨后訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)王某與張某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效并將房屋過(guò)戶(hù)予何某。
【法院審理】
法院經(jīng)審理認(rèn)為，張某因其職業(yè)背景及交易經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)具有較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，但就涉案房屋簽訂合同未約定房屋交付、過(guò)戶(hù)時(shí)限、違約責(zé)任等重要條款，不符合一般房屋買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程，且何某一直占有房屋，張某是否實(shí)際看房存疑，未盡注意義務(wù)；同時(shí)，王某與張某從合同簽訂到完成過(guò)戶(hù)，在無(wú)中介公司輔助下用時(shí)僅4天，說(shuō)明雙方意思與行為、交易目的及利益具有高度一致性，故應(yīng)認(rèn)定王某與張某系惡意串通簽訂合同損害何某的合法權(quán)益，據(jù)此判決雙方合同無(wú)效，王某將房屋過(guò)戶(hù)至何某名下。
【典型意義】
本案進(jìn)一步明確了法院認(rèn)定惡意串通的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，即從買(mǎi)賣(mài)雙方主觀上具有惡意性、行為上具有串通性、動(dòng)機(jī)目的上具有一致性等方面綜合認(rèn)定。故實(shí)踐中，對(duì)于本不存在惡意的買(mǎi)房人而言，簽訂合同前，對(duì)簽約主體、房屋權(quán)屬等情況應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，并親自實(shí)地查驗(yàn)房屋，尤其對(duì)低于市場(chǎng)價(jià)格的房屋，應(yīng)進(jìn)一步審慎核查。
典型案例五
中介機(jī)構(gòu)未盡忠實(shí)報(bào)告義務(wù)，需承擔(dān)賠償責(zé)任
【案情簡(jiǎn)介】
2016年2月，王某與劉某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，王某將案涉房屋出售給劉某。后因劉某信息登記錯(cuò)誤，致使網(wǎng)簽未通過(guò)并于同年4月被撤銷(xiāo)。2016年5月，劉某將王某作為被告提起訴訟，要求其繼續(xù)履行合同并賠償損失。訴訟中劉某申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，法院依法保全查封了案涉房屋。該案于2017年3月判令王某協(xié)助將房屋過(guò)戶(hù)至劉某名下并支付劉某違約金。2016年6月，王某在案涉房屋存在訴訟的情況下咨詢(xún)中介公司，中介公司稱(chēng)房屋可以繼續(xù)買(mǎi)賣(mài)，后王某與李某在中介公司的居間服務(wù)下簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。2016年7月，王某與李某就案涉房屋辦理網(wǎng)簽。2017年7月，李某發(fā)現(xiàn)無(wú)法取得房屋所有權(quán)，故李某以王某為被告、中介公司為第三人訴至法院，要求解除買(mǎi)賣(mài)合同、賠償損失。該案法院判決解除王某與李某的買(mǎi)賣(mài)合同，王某賠償房屋差價(jià)等損失。
【法院審理】
2021年，王某將中介公司訴至法院，要求其承擔(dān)王某應(yīng)向李某承擔(dān)的賠償責(zé)任。法院經(jīng)審理認(rèn)為，現(xiàn)有證據(jù)可以認(rèn)定，中介公司在促成王某與李某交易時(shí)對(duì)王某已將房屋出售他人系明知，應(yīng)當(dāng)知曉在先的網(wǎng)簽失效并不意味房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或無(wú)法繼續(xù)履行，亦應(yīng)知曉在先合同未確定解除的情況下，如王某再行簽訂新的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，極大程度上存在新合同無(wú)法繼續(xù)履行，王某據(jù)此承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。而在此種情況下，中介公司仍促成王某和李某簽訂合同，且在明知王某與劉某的案件已進(jìn)入訴訟程序、案涉房屋已被查封的情況下，仍未充分向雙方報(bào)告合同履行風(fēng)險(xiǎn)，最終王某與李某的合同以解除告終，王某也因此向李某承擔(dān)了違約賠償責(zé)任。中介機(jī)構(gòu)在居間服務(wù)中未盡到誠(chéng)信審慎的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和善良報(bào)告義務(wù)，存在明顯過(guò)錯(cuò)，嚴(yán)重?fù)p害委托人利益，造成委托人損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。同時(shí)，王某應(yīng)對(duì)一房二賣(mài)可能產(chǎn)生的交易風(fēng)險(xiǎn)具備一定認(rèn)知和判斷，自身亦存在過(guò)錯(cuò)。故法院綜合雙方的過(guò)錯(cuò)程度、中介公司可獲利益等因素，判令中介公司在過(guò)錯(cuò)范圍內(nèi)對(duì)王某的合理?yè)p失承擔(dān)賠償責(zé)任。
【典型意義】
本案系典型的中介機(jī)構(gòu)參與的“一房二賣(mài)”案件。《民法典》第962條規(guī)定了中介人的忠實(shí)報(bào)告義務(wù)，即中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告，中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因此，在“一房二賣(mài)”行為中，若中介機(jī)構(gòu)如未能盡到忠實(shí)報(bào)告義務(wù)，其應(yīng)在過(guò)錯(cuò)范圍內(nèi)對(duì)委托人承擔(dān)賠償責(zé)任。
“一房二賣(mài)”案件總體審理情況及案件特點(diǎn)
“一房二賣(mài)”案件，是指賣(mài)房人將同一房屋賣(mài)給不同的買(mǎi)房人，在此過(guò)程中產(chǎn)生的糾紛。2018年1月-2023年6月，該類(lèi)再審案件數(shù)量呈逐年上升趨勢(shì)，該類(lèi)型案件總體審理情況及特點(diǎn)如下：
一、訴訟類(lèi)型多樣，其中房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛占比較高。從案由來(lái)看，涉及房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件346件，占比54.2%; 物權(quán)保護(hù)糾紛66件，占比10.4%；確認(rèn)合同無(wú)效糾紛31件，占比4.9%；案外人執(zhí)行異議之訴糾紛27件，占比4.2%；商品房預(yù)售合同糾紛27件，占比4.2%；居間合同糾紛22件，占比3.4%；包括財(cái)產(chǎn)損害賠償、第三人撤銷(xiāo)之訴、侵權(quán)責(zé)任糾紛等其他各類(lèi)糾紛120件，占比18.7%?？梢?jiàn)，“一房二賣(mài)”行為引發(fā)的訴訟類(lèi)型多樣，不僅限于房屋本身而引發(fā)的合同糾紛，甚至還會(huì)因房屋權(quán)屬不明引發(fā)案外人執(zhí)行異議之訴、第三人撤銷(xiāo)之訴、侵權(quán)之訴等涉及案外人利益的糾紛。
二、案件原告多為先買(mǎi)房人，其訴求多要求繼續(xù)履行合同。此類(lèi)案件中，涉及主體主要包括賣(mài)房人、先買(mǎi)房人、后買(mǎi)房人以及中介，其中先買(mǎi)房人作為原告起訴的案件393件，占比61.5%；其余主體作為原告起訴的案件為246件，占比38.5%?？梢?jiàn)，先買(mǎi)房人是賣(mài)房人的主要違約對(duì)象，先買(mǎi)房人往往作為原告主張權(quán)利。先買(mǎi)房人起訴主要包括以下幾類(lèi)情形：（1）先買(mǎi)房人起訴賣(mài)房人，要求繼續(xù)履行合同、交付房屋并辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。該類(lèi)案件196件，占比30.7%。（2）先買(mǎi)房人起訴賣(mài)房人，要求解除合同，并承擔(dān)違約賠償責(zé)任。該類(lèi)案件49件，占比7.6%。（3）先買(mǎi)房人起訴要求確認(rèn)賣(mài)房人與后買(mǎi)房人合同無(wú)效。該類(lèi)案件62件，占比9.7%。（4）先買(mǎi)房人起訴后買(mǎi)房人，要求判令后買(mǎi)房人無(wú)權(quán)占有、返還房屋并支付房屋使用費(fèi)。該類(lèi)案件66件，占比10.4%。（5）先買(mǎi)房人起訴的其他情形，如涉及中介違約等居間合同糾紛等。該類(lèi)案件數(shù)為19件，占比3%?？梢?jiàn)，先買(mǎi)房人多主張繼續(xù)履行合同。
三、糾紛主要發(fā)生在存量房市場(chǎng)，涉案房屋多為二手房。因二手房交易引發(fā)的“一房二賣(mài)”案件共計(jì)417件，占比65.2%。其中，二手房交易既有存量商品房，也有各種房改房、回遷安置房、經(jīng)濟(jì)適用房等特殊類(lèi)型房屋，還有無(wú)法實(shí)現(xiàn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的農(nóng)村自建房、未辦理房產(chǎn)證的回遷房等；因新建商品房預(yù)售、銷(xiāo)售引發(fā)的“一房二賣(mài)”案件共計(jì)222件，占比34.8%?？梢?jiàn)，“一房二賣(mài)”案件多因二手房交易引發(fā)，這與二手房的賣(mài)房人多為個(gè)人，法律意識(shí)相對(duì)薄弱、專(zhuān)業(yè)知識(shí)相對(duì)欠缺、市場(chǎng)管理部門(mén)難以統(tǒng)一監(jiān)管也有一定關(guān)系。
四、多數(shù)案件為賣(mài)房人惡意違約，在案情復(fù)雜相互交織下致使受損主體不斷擴(kuò)大。訴訟中，賣(mài)房人主觀狀態(tài)多為惡意，其毀約手段可謂“五花八門(mén)”，有的采取先將房屋更名到子女名下，再以子女名義“一房二賣(mài)”；有的慫恿配偶等共有人以不同意賣(mài)房為由，起訴自己和買(mǎi)房人主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，以達(dá)到違約目的；有的甚至串通熟人虛構(gòu)交易辦理過(guò)戶(hù)，然后假借新房主名義逼迫已經(jīng)占有房屋的先買(mǎi)房人返還房屋。有的案件還涉及抵押、民間高利貸等，致使案情錯(cuò)綜復(fù)雜，最終使利益受損主體不斷增多，產(chǎn)生的損失不斷擴(kuò)大。
五、法院多數(shù)認(rèn)定后買(mǎi)房人對(duì)賣(mài)房人“一房二賣(mài)”不知情，少數(shù)認(rèn)定后買(mǎi)房人存在過(guò)失，極少認(rèn)定后買(mǎi)房人與賣(mài)房人惡意串通。案件中，大多數(shù)后買(mǎi)房人系受賣(mài)房人蒙騙，確實(shí)對(duì)賣(mài)房人已經(jīng)將房屋賣(mài)給他人的情況不知情，但買(mǎi)房人不知情不必然等同于沒(méi)有過(guò)失。譬如，在部分案例中，在房屋已經(jīng)被先買(mǎi)房人先行占有的情況下，后買(mǎi)房人未實(shí)際查看房屋就與賣(mài)房人簽約，或者明知道房屋被其他人占有使用卻未加詢(xún)問(wèn)和查證，因疏忽而未能發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)際早有買(mǎi)主，法院會(huì)認(rèn)定后買(mǎi)房人未盡到合理審慎的注意義務(wù)，存在一定過(guò)失。
六、法院在個(gè)案中對(duì)先買(mǎi)房人、后買(mǎi)房人的物權(quán)保護(hù)順位因案而異。審判中，并非單純根據(jù)“先來(lái)后到”的合同簽訂順序確定房屋的歸屬。根據(jù)最高法院相關(guān)規(guī)定，司法實(shí)踐形成的“一房二賣(mài)”糾紛物權(quán)保護(hù)順位規(guī)則為：按照已辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記、已交付房屋、實(shí)際合法占有房屋、合同履行情況的順序予以確定。
“一房二賣(mài)”案件應(yīng)對(duì)建議、提示
“一房二賣(mài)”案件產(chǎn)生主要有以下原因：一是房屋交易管理體系有待進(jìn)一步完善。預(yù)告登記制度及網(wǎng)簽備案制度未能充分發(fā)揮其效用。二是房屋買(mǎi)賣(mài)實(shí)踐存在客觀因素。存量房交易周期過(guò)長(zhǎng)、因買(mǎi)賣(mài)雙方原因未能及時(shí)辦理過(guò)戶(hù)登記等客觀因素，給不法行為人以可乘之機(jī)；受房?jī)r(jià)上漲等客觀原因，賣(mài)房人因利益驅(qū)動(dòng)鋌而走險(xiǎn)，部分中介未全面履行居間義務(wù)甚至參與“一房二賣(mài)”，導(dǎo)致糾紛增多。三是違約失信成本較低。相較于賣(mài)房人的高額獲利，賣(mài)房人的違約成本相比較低。四是社會(huì)公眾誠(chéng)實(shí)守信及風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)缺失。部分賣(mài)房人誠(chéng)信意識(shí)缺失、存有僥幸心理。買(mǎi)房人風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)不足、貪圖便宜。為充分保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，北京三中院發(fā)出以下建議與提示：
建議買(mǎi)房人：一是合同簽訂前應(yīng)審慎調(diào)查房屋情況。簽訂合同之前，對(duì)簽訂主體的資格及履約能力、房屋的出售記錄、產(chǎn)權(quán)情況、使用現(xiàn)狀等信息進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查。包括房屋出售是否經(jīng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)登記的全體所有權(quán)人同意、是否取得合法授權(quán)、授權(quán)的簽名及印章是否真實(shí)；房屋是否有出售記錄及交易合同備案、是否存在抵押權(quán)、居住權(quán)、是否存在訴訟或法院查封等權(quán)利受限情況；房屋是否被他人占用、是否出租、是否存在他人戶(hù)口等。有條件的買(mǎi)房人應(yīng)盡量親自實(shí)地查驗(yàn)房屋，尤其對(duì)于明顯低于市場(chǎng)價(jià)格、發(fā)現(xiàn)已有人入住的房屋，應(yīng)進(jìn)一步審慎審核房屋情況。盡量購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)明晰、符合上市交易條件、不存在過(guò)戶(hù)障礙的房屋，嚴(yán)格遵守國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)于不能及時(shí)辦理過(guò)戶(hù)的房屋采取謹(jǐn)慎態(tài)度。
二是合同簽訂時(shí)及簽訂后及時(shí)主動(dòng)推進(jìn)相關(guān)流程。簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，參考住建部門(mén)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同示范文本，設(shè)置定金、違約金等具體條款約束賣(mài)房人“一房二賣(mài)”行為，加大賣(mài)房人違約成本。買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后要及時(shí)推進(jìn)交易流程，盡量縮短交易周期，督促賣(mài)房人協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。對(duì)于暫時(shí)不能辦理過(guò)戶(hù)登記的房屋，選擇預(yù)告登記、購(gòu)房合同網(wǎng)簽、備案等方式盡最大可能防止“一房二賣(mài)”情形的發(fā)生，保護(hù)自身財(cái)產(chǎn)權(quán)益。應(yīng)注意預(yù)告登記期限限制，預(yù)告登記后如果債權(quán)消滅或者能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，預(yù)告登記雙方應(yīng)及時(shí)到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記，否則債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起90日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。對(duì)于新建商品房，買(mǎi)房人應(yīng)當(dāng)及時(shí)查詢(xún)、督促開(kāi)發(fā)商自簽約之日起30日內(nèi)辦理網(wǎng)簽備案；對(duì)于存量房特別是較長(zhǎng)時(shí)間交房的二手房，買(mǎi)房人可通過(guò)與賣(mài)房人事先約定網(wǎng)簽備案，積極推動(dòng)網(wǎng)簽備案手續(xù)的辦理。
三是權(quán)益受損后及時(shí)尋求救濟(jì)。發(fā)現(xiàn)遭遇“一房二賣(mài)”后，買(mǎi)房人應(yīng)及時(shí)主張權(quán)利尋求救濟(jì)、與賣(mài)房人協(xié)商不成的，及時(shí)對(duì)賣(mài)房人提起訴訟，請(qǐng)求繼續(xù)履行合同或解除合同，要求返還已付購(gòu)房款，并賠償合理的直接財(cái)產(chǎn)損失及可得利益損失。在提起民事訴訟的同時(shí)，建議申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，以提高未來(lái)執(zhí)行成功的概率。同時(shí)，《民法典》第962條規(guī)定：“中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！币虼?，對(duì)于未履行忠實(shí)報(bào)告、審慎義務(wù)的中介人，買(mǎi)房人也可起訴中介要求退還中介費(fèi)并賠償損失。
建議賣(mài)房人：在簽訂合同前如實(shí)告知房屋權(quán)屬和實(shí)際使用情況，“一房二賣(mài)”屬于惡意違約行為，切莫因妄圖通過(guò)違約獲得不當(dāng)利益而得不償失，甚至可能受到刑事處罰。對(duì)于存在共有人或借名買(mǎi)房、抵押權(quán)、居住權(quán)等情形的，需要經(jīng)過(guò)其他共有人、實(shí)際所有權(quán)人、抵押權(quán)人及居住權(quán)人同意，內(nèi)部協(xié)商一致后再行出售，避免內(nèi)部信息不對(duì)稱(chēng)、存在紛爭(zhēng)等導(dǎo)致“一房多賣(mài)”，引發(fā)損失賠償。
建議中介人：《民法典》第962條規(guī)定了中介人的忠實(shí)、報(bào)告義務(wù)。中介人在履約過(guò)程中應(yīng)做到：應(yīng)將其所知有關(guān)房屋情況如實(shí)告知委托人，不得隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況；作為專(zhuān)業(yè)房屋中介機(jī)構(gòu)，應(yīng)及時(shí)充分告知合同履行風(fēng)險(xiǎn)，做到及時(shí)提醒并采取有效措施防止各方損失擴(kuò)大；對(duì)房屋權(quán)屬及訂立履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同的風(fēng)險(xiǎn)、可能產(chǎn)生的違約責(zé)任及損失等有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)負(fù)有全面調(diào)查并據(jù)實(shí)報(bào)告的義務(wù)，不得作出違反法律、政策的口頭承諾，導(dǎo)致簽訂合同后無(wú)法過(guò)戶(hù)或交易成本增加。
附：本期文章選編者簡(jiǎn)介
王慶社，山東泰安人，深圳市山東商會(huì)法工委主任，華商律師事務(wù)所高級(jí)合伙人。
